گزیده ای از قانون تملک آپارتمان ها ( برگرفته از کتاب )

با سلام خدمت تمامی کاربران سایت گروه مدیریتی سارنگ,به خدمتتان می رسانیم این مقاله برگرفته از کتاب قانون تملک آپارتمان می باشد.لازم به ذکر است این مقاله در گوگل نمایش داده نخواهد شد و فقط جنبه مطالعه خواهد داشت.

فصل اول – مالکیت قسمتهای مختلف ساختمانی

مبحث یکم – مالکیت قسمت های مشترک

اصولا” ساختمان در قطعه زمینی  که دارای پلاک ثبتی مشخصی است بنا می شود . پس از اتمام احداث ساختمان و صدور گواهی  پایان ساختمان از سوی شهرداری وضعیت داخلی آن از دو حالت خارج نیست . یا دارای یک واحد و یا شامل چند آپارتمان (اعم از مسکونی و محل پیشه ) است. ساختمانی که فقط از یک واحد آپارتمان تشکیل شده  وقابل تفکیک نیز نباشد موضوعا”  از شمول قانون تملک آپارتمانها خارج است و اینگونه ساختمان ها را که در واقع به صورت ویلایی است ، اصطلاحا”  «خانه »  می نامند.

ساختمان از قسمت های مختلف تشکیل می شود. زمینی که  ساختمان روی آن استقرار و بنا یافته ، بامی که روی آن را پوشانده ، تاسیساتی که گرما و سرمای ساختمان را تامین می کند و واحدهای آپارتمانی که مالکین یا متصرفین در آن زندگی می کنند و سایر قسمت هایی که نیازی به ذکر همه آنها نیست دارای حقوق متفاوتی هستند .

دریک تقسیم بندی کلی ، قانون تملک آپارتمان ها ، مالکیت در آپارتمان ها را به دو قسمت اختصاصی و مشترک تقسیم می کند. ماده 1 قانون مرقوم می گوید :«مالکیت قسمتهای اختصاصی ومالکیت قسمتهای مشترک».

پس از تنظیم صورت مجلس تفکیکی توسط نماینده اداره ثبت ، هریک از آپارتمان ها دارای پلاک ثبتی مجزا ومستقلی خواهند بودکه بعدا” برای آنها دفترچه (سند) مالکیت جداگانه صادر می گردد. بدیهی است پس از تفکیک ، هریک از واحدها مستقلا” قابل نقل وانتقال به اشخاص خواهد بود. مساحت ، حدود اربعه و مشخصات قسمتهای اختصاصی و قسمتهای مشترک ساختمان عینا” درصورت مجلس تفکیکی قید و سپس در بنچاق مربوطه نقل می شود. بعضا” به طور اجمال در اسناد نقل و انتقال می نویسند: «استفاده از قسمت های مشترک طبق قانون تملک آپارتمان ها خواهد بود.»

درصورت مجلس تفکیکی قسمت های اختصاصی ومشترک ساختمان به طور روشن ذکر می شود و هرمالک با مراجعه به مندرجات آن و یا بنچاق آپارتمان خود مالکیت قسمت های اختصاصی خود را از مشترکات به راحتی تشخیص و مالکیت اشتراکی  خود را درقسمتهای مشترک به سهولت باز می شناسد. معهذا پاره ای از اوقات علیرغم ذکر قسمت های اختصاصی و اشتراکی در صورت مجلس تفکیکی ، برخی از مالکین ( یا ساکنین ) در نحوه استفاده از قسمت های مشترک دچار تردید شده و بعضا” نیز جهل به قانون و اغراض گوناگون برغموض و پیچیدگی موضوع می افزاید و مالا” اختلافاتی را ایجاد می کند. دراین صورت مقررات قانون تملک آپارتمان ها و تفسیر آن توسط دادگاه راه گشا خواهد بود.

“تفکیک به معنی جدا کردن چیزی از چیز دیگر است و در اصطلاح ثبتی به تقسیم یک پلاک  با هرکاربری به دو یا چند قطعه در طول یا ارتفاع اطلاق می گردد.

تفکیک در ارتفاع از حدود چهاردهه اخیر درتهران و شهرهای بزرگ مورد توجه قرارگرفته و باتوسعه آپارتمان سازی و ساخت مجتمع های مسکونی انبوه به قصد استفاده و کاربری بیشتر از عرصه، تفکیک اعیان نیز به قانون ومقررات ثبت راه یافته  و اکنون جایگاه ویژه ای دارد که می توان گفت این نوع تفکیک پدیده جدیدی است که به واسطه پیشرفت  علم مهندسی و معماری ودستیابی  به سازه های فلزی مرتفع در قوانین ومقررات ثبت پذیرفته شده و سازمان ثبت اسناد واملاک کشور  نیز با اجرای قانون تملک آپارتمان ها  و آیین نامه  آن واستفاده از نظریات کارشناسان ادارات کل ثبت استان تهران و همچنین بهره گیری از نظریات صاحب نظران امورثبتی با صدور دستور العمل ها و بخشنامه های مفید راهگشای مشکلات این قانون کم حجم و نارس بوده است .

تفکیک عرصه با تفکیک اعیان از نظر اقدام وضوابط حاکم بر آن ها وازنظر آثار ثانوی  تفاوت هایی دارد.

تفکیک آپارتمان همان تفکیک اعیان است.تفکیک اعیان  توسط اداره ثبت و یا استناد به گواهی پایان کار ساختمانی صورت می گیرد.

پس از بازدید نماینده ونقشه بردار ثبت از پلاک موردنظر نقشه بردار کروکی تمام قطعات  مفروزی ( آپارتمان ها) و قسمتهای مشاعی را ترسیم می کند . صورت مجلس تفکیکی که حاوی شرح مختصری از سابقه ملک وشرح قطعات مفروزی با قید مساحت و حدود وهمچنین ذکر تمام مشاعات موجود در ملک است تهیه و تنظیم مینماید که پس از طی  تشریفات اداری صادر می شود.

چون در اینجا سخن از تفکیک به میان آمد مناسب است که منظور از تفکیک و فرق آن با افراز وتقسیم  بیان شود،  زیرا دیده شده است که بعضی از ناآگاهان آنها را مترادف و به معنای واحد دانسته اند ، بنا براین می گوییم:

تفکیک در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول  به قطعات کوچکتر ، مثلا” قطعه زمینی است به مساحت 5 هزار متر که مالک یا مالکین آن تصمیم دارند آن را به قطعات 200 متری تقسیم نمایند. اگر این تقسیم صورت گرفت گفته می شود که آن زمین به قطعات 200 متری تفکیک شده است . هم چنان که ساختمانی به چند واحد آپارتمان تقسیم وتفکیک شود.

افراز در اصطلاح قضایی و ثبتی عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک و یا شرکاء و یا به تعبیری دیگر افراز عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکاء به نسبت سهم آنان.

تقسیم اعم است از تفکیک وافراز و غیر آن . مثلا” هرگاه کسی فوت کند ترکه او بین ورثه تقسیم می شود و این ترکه شامل مال منقول و غیر منقول می شود. و دراین مورداصطلاح تقسیم ترکه بکار برده می شود نه افراز یاتفکیک آن .

از آنچه درتعریف تفکیک وافراز گفته شده دانسته می شود که بین تفکیک وافراز فرقهایی بشرح زیر وجود دارد:

1. درتفکیک لازم نیست که ملک غیر منقول مشاع باشد یعنی یک نفر که مالک 6 دانگ زمین بزرگی است می تواند آن را به قطعات  کوچکتر تفکیک و تقسیم نماید، همان طور که اگر چند نفر مالک آن باشند می توانند آن را تفکیک  کنند اما در افراز لازم است که ملک مشاع باشد ودرمورد تقسیم ملک غیر مشاع وغیر مشترک این اصطلاح بکار برده نمی شود.
2. اگر ملک مشترک و مشاعی تفکیک شود حالت اشاعه و اشتراک آن ازبین نمی رود یعنی پس از تفکیک نیز شرکاء در هرقطعه ای به نسبت سهم خود مالکیت دارند.
3. درافراز، ملک برمبنای سهام شرکاء تقسیم می شود مثلا” اگر زمینی بین دونفر مشترک باشد به این نحو که یکی از آنها 2 دانگ ودیگری 4 دانگ آن رامالک باشد در موقع افراز، آن زمین به دوقسمت متساوی تقسیم نمی شود بلکه به دوقسمت  که ارزش یکی از آنها دو برابر دیگری باشد تقسیم می گردد.

گفتار نخست – تعریف قسمت های مشترک

همان طوری که از واژه «مشترک» پیداست  ،  قسمتهایی از ساختمان که به طور مشترک مورد استفاده  عموم مالکین ( یا استفاده کنندگان) قرار می گیرند، قسمت های مشترک نامیده می شوند. همچنان که قانون تملک آپارتمان ها نیز در ماده 2 قسمتهای مشترک را اینگونه تعریف می کند: « قسمت های مشترک مذکور دراین قانون عبارت از قسمت هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاص آنها تعلق می گیرد. به طور کلی قسمت هایی که برای استفاده اختصاص تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاص یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت های مشترک محسوب می شود مگر آنکه تعلق آن به قسمت معینی برطبق عرف وعادت محل  مورد تردید نباشد.»

تعریف فوق به وسیله ماده 3 آیین نامه  اجرایی به شرح زیر تکمیل شده است :

«قسمت هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به طور مستقیم یا غیرمستقیم  مورد استفاده تمام شرکا می باشد، قسمت های مشترک محسوب می گردد و نمی توان  حق انحصاری برای آنها قایل شد.»

گفتار دوم – ویژگی های قسمت های مشترک

الف – عدم استفاده انحصاری

یکی از مهمترین خصوصیات قسمت های مشترک ساختمان عدم استفاده انحصاری از آنها توسط یک یا چند مالک می باشد. همانطوری که از لفظ «مشترک» بر می آید قدر مسلم این است که قسمتهای مشترک  به شخص خاصی تعلق ندارد وهمه مالکین در آن قسمت ها دارای حقوق اند.

ب – عدم تشخیص وتلقی به عنوان قسمت اختصاصی

به طور کلی هرگاه قسمت هایی از یک ساختمان به عنوان قسمت اختصاصی تشخیص داده نشود ودرسند مالکیت هیچ یک از مالکین نیز به عنوان ملک اختصاص تلقی نگردد، اگر چه درصورت مجلس تفکیکی  هم به عنوان قسمتهای مشترک ساختمان مسکوت مانده باشد درهرحال از قسمت های مشترک ساختمان محسوب خواهد شد.

ج – انتقال قهری

چنانچه به تعریف شرکت اختیاری و شرکت قهری در قانون مدتی دقت شود، معلوم می گردد که قسمتهای مشترک ساختمان نه از نوع شرکت اختیاری است ونه از گونه شرکت قهری بلکه نوعی شرکت است که مالک با خرید اختیاری یک یا چند آپارتمان ( قسمت اختصاصی)  ازیک مجموعه، قسمتهای مشترک را نیز به طور قهری مالک می شود. هم چنان که ماده 3 قانون تملک آپارتمان ها می گوید:«حقوق هرمالک در قسمت اختصاص وحصه او درقسمتهای مشترک غیر قابل تفکیک بوده ودرصورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد، انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود». ملاحظه میشود  اگرچه انتقال قسمت اختصاصی به نحو اختیاری است لیکن انتقال  قسمتهای مشترک به طور قهری حاصل میشود.

د – تقسیم ناپذیری

به موجب قاعده کلی مندرج در ماده 589 قانون مدنی :«هر شریک المال می تواند هروقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک  را بنماید، مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا شرکاء بوجه ملزمی ملتزم برعدم تقسیم شده باشند».

ملاحظه می شود که قسمتهای مشترک ساختمان مشمول مستثنیات یا (ممنوعیت های ) ماده 589 قانون مدنی  نمی گردد. یعنی نه تقسیم  قسمتهای مشترک ساختمان به موجب قانون مدنی ممنوع است ونه شرکاء ( مالکین) به وجه ملزمی ملتزم  برعدم تقسیم شده اند.

هـ – ممنوعیت  گذاردن اشیاء

یکی دیگر از ویژگیهای قسمتهای مشترک ساختمان ممنوعیت  گذاردن اشیایی مانند میز وصندلی وکمد وکمد مخصوص کفش  ومانند اینهاست . اگر بنا براین باشد که هرکسی هرنوع اشیایی را درقسمتهای مشترک ساختمان قرار دهد نه تنها چشم انداز ساختمان به صورت نا بهنجاری در می آید بلکه موجب اختلاف و درگیریهای فراوانی برای مالکین در گذاشتن اشیاء بیشتر خواهد شد.از این رو تبصره ماده 3 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها مقرر می دارد:«گذاردن میز و صندلی و هرنوع اشیاء دیگر …در قسمتهای مشترک ممنوع است ».

و – ممنوعیت نگاهداری حیوانات

ممکن است برخی از مالکین اقدام به نگهداری طیور اعم از پرنده یا مرغ وخروس وماکیان و سگ در محوطه  ساختمان بنماید. دراین صورت این عمل اقدامی برخلاف متن تبصره ماده 3 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها خواهد بود. زیرا به موجب تبصره یاد شده « …نگاهداری حیوانات در قسمتهای مشترک ممنوع است ».

مفهوم مخالف تبصره فوق الذکر این است که نگاهداری حیوانات در قسمتهای اختصاصی بلااشکال است . اما باید توجه داشت که نگاهداری حیوانات کوچکی از قبیل انواع پرندگان و ماهی های زینتی و گربه و مانند اینها – درحد متعارف – تاجایی که مزاحتمی از لحاظ بهداشتی و آلودگی محیط زیست وایجاد صدای نابهنجار وغیره برای سایر مالکان فراهم نکند، قانونا” بلامانع است .

گفتار سوم – تعیین قسمتهای مشترک

قانون تملک آپارتمانها فقط به تعریف  قسمتهای مشترک مذکور در ماده 2 قانون تملک آپارتمانها را به شرح زیر احصاء و تعیین می کند:

الف – زمین زیربنا

نخستین قسمتی که از قسمتهای مشترک ساختمان به ذهن متبادر می شود همانا زمین وعرصه ساختمان است.

ماده 10 قانون تملک آپارتمانها درمورد زمین ساختمان می گوید:« هرکس آپارتمانی راخریداری می نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد  مشاعا” سهیم می گردد مگر آنکه مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یاعلل دیگر متعلق به غیر باشد که در این صورت  باید اجور آن را به همان نسبت بپردازد….»

ب – تاسیسات

ماده 4 آیین نامه اجرایی در بند «ب» تاسیسات مشترک ساختمان را به شرح زیر بر می شمارد:

1-چاه آب 2- پمپ آب  3- مرکز حرارت و تهویه  4 – رختشویخانه  5- تابلوهای برق ، کنتورها (اعم از کنتور آب، برق، گاز ) 6- تلفن مرکزی  7- انبار عمومی ساختمان  8- اطاق سرایدار درهر قسمت بنا که واقع باشد 9- لوله ها از قبیل ( لوله های فاضلاب ، آب ، برق ، تلفن ، حرارت مرکزی ، تهویه مطبوع ، گاز ، نفت ، هواکشها ، لوله های بخاری) 10- گذرگاههای زباله  11- محل جمع آوری زباله . البته می توان استخر و جکوزی را نیز به تاسیسات ساختمان اضافه کرد.

ج – اسکلت ساختمان

اسکلت ساختمان ازهرماده ومصالحی که تشکیل شده باشد اعم از تیرآهن ، تیرچه  بلوک سیمانی  وبتون آرمه ومانند آنها  جزو مشترکات است .

د – درها و پنجره ها  – راهروها – پله ها – پاگردها

موارد فوق در صورتی جزو قسمتهای مشترک است که خارج از قسمتهای اختصاصی قرار گرفته باشند . وگرنه درها و پنجره ها و راهروها و پاگردهایی که در قسمتهای اختصاص آپارتمانی واقع شوند مسلما” ازقسمتهای اشتراکی محسوب نمی شوند.

هـ – تاسیسات مربوط به راه پله ها

این تاسیسات را بند «ث» ماده 4 آیین نامه اجرایی به صورت زیر و به طور تمثیلی احصاء می کند . روشن است که این گونه تاسیسات فقط به موارد احصاء شده محدود نمی شود وممکن است موارد دیگری رانیز شامل شود:

• وسایل تامین کننده روشنایی مانند موتوربرق و لامپهای منصوبه
• تلفن و وسایل اخبار و همچنین تاسیسات مربوط به آنها ، مثل دربازکن ( اف – اف )
• شیرهای آتش نشانی
• آسانسور ومحل آن
• محل اختتام پله ها و ورود به بام. با این اوصاف خرپشته نیز جزء قسمتهای اشتراکی به حساب می آید.
• پله های ایمنی

و – بام

تاسیساتی که برای استفاده عموم مالکین مانند منبع انبساط حرارت مرکزی و دستگاه سرد کننده (چیلر) و آنتن مرکزی و یا تاسیساتی که برای حفظ بنا مثل قرنیز و ناودان و امثالهم دربام احداث شده تعلق  به عموم مالکان ( شرکاء) دارد.

ز – نمای خارجی ساختمان

نمای خارجی ساختمان که حفظ شکل ظاهری و زیبایی آن به عهده کلیه شرکاء است از قسمتهای اشتراکی محسوب  می شود.هیچ یک از مالکین آپارتمانها نمی توانند در هیچ قسمتی از نمای ساختمان تغییراتی ایجاد کند که نمای اولیه آن را بر هم زند اگرچه نمای خارجی در پشت دیوار اختصاصی او قرار گرفته باشد.

چنانچه ماده 9 قانون نملک آپارتمانها می گوید: «…هیچ یک ازمالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایرمالکین تغییراتی درمحل یا شکل در ، سردر، یا نمای خارجی درقسمت اختصاصی خود که در مرئی و منظر باشد، بدهد». بدیهی است با توافق اکثریت مالکین تغییرات فوق بلا اشکال است.

ح – محوطه ساختمان

منظور از محوطه ساختمان همان حیاط است که در ساختمانهای بزرک به صورت باغ یا پارک دیده می شود.

بعضا” دیده شده که درصورت مجلس تفکیکی حیاط جزء قسمتهای اشتراکی به ثبت رسیده اما موقعیت مکانی آن در مجتمع طوری قرار گرفته  که سایر شرکاء نمی توانند وارد حیاط شده و  در آن تردد نمایند.

ضمنا” فراموش نکنیم  طبق تبصره 3 ماده 4 قانون تملک آپارتمانها :«چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان  یا بالکن  یا تراس مجموعه (ساختمان ) به گونه ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی امکان دسترسی به آن باشد هزینه حفظ نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده  یا استفاده کنندگان است ».

مبحث دوم – مالکیت قسمتهای اختصاصی

قسمتهای اختصاصی در واقع همان آپارتمانهای جداگانه  ساختمان ( و درصورت داشتن ملحقات و متعلقات از قبیل پارکینگ و انباری وغیره ) می باشند.

آیین نامه اجرایی در ماده 1 می گوید:« قسمتهایی از بنا اختصاصی تلقی میشود که عرفا” برای استفاده انحصاری شریک ملک معینی یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد». بنا به تعریف بالا معیار تشخیص  قسمتهای اختصاصی از قسمتهای مشترک ، منحصرا” «عرف » است.

سپس ماده 2 آیین نامه اجرایی در تکمیل تعریف  فوق بیان می کند : « علاوه بر ثبت اراضی زیربنا و…. برای مالکیت قسمتهای اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالکیت صادر شود،  مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود، طبقه ، شماره ، مساحت قسمتهای وابسته ، ارزش و غیره باید در سند قید گردد».

گفتار نخست – تعریف قسمتهای اختصاصی

همان طوری که ازکلمه «اختصاصی» پیداست ، قسمتهای اختصاصی اساسا” در مالکیت انحصاری و شخصی افرادی  است و هرکس  که طبق ماده 22 قانون ثبت – سند مالکیت به نام او صادر شده ؛ مالک منحصر آن شناخته میشود.

بنا براین دریک مجموعه ساختمانی فقط قسمتهای اختصاصی دارای سند مالکیت رسمی مجزا از هم هستند و برای قسمتهای اشتراکی به هیچ وجه سند رسمی جداگانه صادر نمی شود. معهذا صورت مجلس تفکیکی علاوه بردرج و ثبت مشخصات قسمتهای مشترک ، مشخصات قسمتهای اختصاصی را نیز در بر می گیرد.

گفتار دوم – ویژگیهای قسمتهای اختصاصی

قسمتهای اختصاصی ساختمان دارای خصوصیات زیر است :

الف – قابلیت انتقال ارادی

این ویژگی را می توان از وجوه افتراق قسمتهای اختصاصی از قسمتهای مشترک نیز دانست . زیرا ماده 3 قانون تملک آپارتمانها در این مورد می گوید: «حقوق  هرمالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمتهای مشترک غیر قابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هرصورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود».

ب – استفاده انحصاری

این خصوصیت از بدیهیات امر است لذا قسمتهای اختصاصی همان طوری که از نام آن پیداست صرفا” جهت استفاده انحصاری مالک یا متصرف خاص خود مورد بهره برداری قرار می گیرد.

دایره استفاده انحصاری از قسمتهای اختصاصی به قدری وسیع است که ماده 9 قانون تملک آپارتمانها می گوید:«هریک از مالکین می توانند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی (هرگونه) عملیاتی را که برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی خود مفید می داند، انجام دهد ….».

مالکین آپارتمانها اگر چه در استفاده از قسمتهای  مشترک ساختمان تضییقات و محدودیتهایی دارند اما به هیچ وجه در استفاده از قسمتهای اختصاص خود هیچگونه محدودیتی ندارند مگر آنکه استفاده انحصاری و اختصاصی  آنها قسمتهای مشترک را نیز تحت الشعاع  خود قرار دهد. مثلا” مالک آپارتمانی به هنگام تعمیر آپارتمان خود با این توهم که آپارتمان ملک اختصاصی اوست ، درب ورودی آپارتمان یا پنجره مشرف به حیاط را طوری تعویض کند که با درب ورودی یا پنجره سایر واحدها تفاوت عمده داشته باشد. به همین جهت ماده 9 قانون تملک آپارتمانها پس از بیان آزادی کامل مالک  در استفاده از قسمت اختصاصی خود ، آن آزادی را بدین گونه محدود می کند: «… هیچ یک از مالکین حق ندارد بدون موافقت اکثریت  سایر مالکین  تغییراتی در محل یا شکل در ، یا سر در یا نمای خارجی درقسمت اختصاصی خود که در مرئی  ومنظر باشد ، بدهد».

منظور از رعایت « سایر مقررات ساختمانی » درماده 9 قانون  تملک آپارتمانها این است که مالک آپارتمان عملیاتی را که برای استفاده  بهتراز قسمت اختصاصی خود انجام می دهد به گونه ای نباشد که ازنظر اصول فنی – مهندسی  لطمات و صدماتی به اساس ساختمان یا واحدهای مجاور ویا واحدهای فوقانی و تحتانی وارد سازد.

به عنوان مثال مالک آپارتمان  نمی تواند بهنگام تعمیرات در واحد خود به قدری بارگذاری آپارتمان را افزایش دهد که ازحیث اصول فنی ومهندسی این بارگذاری خلاف محاسبات فنی ومالا” موجب ایجاد خسارت  به ساختمان باشد. مثلا” در تعمیر واحد خود از سنگهای ضخیم و سنگین استفاده کند و باعث ورود خسارت و زیانهای عمده به ساختمان گردد. بنابراین آزادی مالکین در استفاده از قسمتهای اختصاصی و انجام عملیات مربوط به  استفاده بهتر و مفید از قسمتهای مزبور مطلق نیست بلکه محدود و مقید است به « رعایت مقررات قانون  تملک آپارتمانها و سایر مقررات ساختمانی ».

از دیگر مسایلی که در اینجا اشاره بدان خالی از فایده نیست این است که آیا مالک آپارتمان می تواند در آپارتمان مسکونی خود از آن به عنوان مطب پزشک، دفتر وکالت ، دفتر اسناد رسمی وغیره استفاده کند؟ زیرا بعضا” مشاهده می شود  که در ساختمانهای مسکونی برخی از مالکین از واحد خود به عنوان مشاغل  فوق استفاده می کنند و مالکان دیگر واحدها به آن معترضند.

پاسخ پرسش بالا را در قانون  تملک آپارتمانها یا آیین نامه اجرایی آن نمی توان یافت . چرا که قانون و آیین نامه یاد شده  متعرض کیفیت استفاده ونوع اشتغال در آپارتمان نیست .

اصولا” در ساختمانی که ازنظر مقررات شهرداری دارای کاربری مسکونی است اشتغال به امر تجارت ممنوع است . لکن این قاعده کلی در قانون شهرداری مصوب 1334 دارای استثناست . بدین معنی که برخی مشاغل از نظر قانون مذکور تجاری محسوب  نمی شوند لذا فعالیت افراد در آپارتمانی که  دارای کاربری مسکونی است برای بعضی مشاغل بلامانع است .

ج)عدم تردید درتعلق قسمت معینی از ساختمان به یک یا چند نفرازمالکین

طبق ملاک قانونی (ماده 2 قانون) چنانچه در صورت مجلس تفکیکی قسمتی از قسمتهای مشترک ساختمان بالصراحه قید نگردد برای تشخیص آن قسمت که آیا از قسمتهای مشترک است یانه ، احراز دو شرط زیر لازم است :

• قسمتهایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است.
• در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده است .

با جمع دو شرط بالا آن قسمت را باید از قسمتهای مشترک ساختمان شمرد. معذالک هرچند دو شرط بالا جمع باشد اما طبق عرف وعادت محل تعلق یک قسمت به قسمت معینی از قسمتهای اختصاصی ساختمان محل تردید نباشد، قطعا” نه تنها  جزو قسمتهای مشترک محسوب نخواهد شد بلکه جزء قسمتهای اختصاصی کسی خواهد بود که آن قسمت معین به قسمت اختصاصی او تعلق دارد . دراینجا ضابطه اصلی برای این استثناء همانا معیار وملاک عرف محل است .

د – تقسیم پذیری

قسمتهای اختصاصی ساختمان یعنی هرواحد آپارتمانی – برخلاف قسمتهای مشترک که غیر قابل تقسیم اند – کاملا تقسیم پذیر می باشند.این تقسیم نیز دو صورت می تواند داشته باشد.

• درصورتی که عین آپارتمان بین دو یا چند نفر عملا قابل تقسیم باشد ومالکان توافق کنند با کشیدن دیوار وحایل سهم خود را مشخص کنند ، مانعی از حیث قانون تملک آپارتمانها نخواهد داشت زیرا چون این تقسیم مربوط به داخل آپارتمان است لذا مجموعه ساختمان با لحاظ ماده 7 قانون تملک آپارتمانها ، آن واحد را به عنوان یک آپارتمان خواهد شناخت هرچند مالکان آن آپارتمان داخل واحد خود را بین خویش تقسیم کرده باشند.البته این نوع تقسیم علی الاصول به طور رسمی نمی تواند تحقق پیدا کند
• درصورتیکه عین آپارتمان بین دو یا چند مالک مشاعی قابل تقسیم نباشد مالکان، آپارتمان مشاعی را یا با توافق همه مالکین مشاعی فروخته  و ثمن آن را میان خود تقسیم می کنند و یا درصورت مخالفت یک یا چند نفر از آنان  برای فروش ، طبق قانون افراز وفروش املاک مشاع مصوب 22/8/1357 و آیین نامه مربوطه ، صدور حکم فروش آن را از دادگاه صلاحیتدار تقاضا می نمایند.

هـ – داشتن سند رسمی

طبق ماده 2 آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها «…برای مالکیت قسمتهای  اختصاصی …باید به طور مجزا سند مالکیت صادر شود. مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود، طبقه ، شماره ، مساحت قسمتهای وابسته ، ارزش وغیره باید درسند قید گردد».

گفتار سوم – لواحق و متعلقات قسمتهای اختصاصی

هر واحد آپارتمانی ممکن است دارای لواحق و متعلقات اختصاصی نیز باشد که به تبع آپارتمان  درتعلق اختصاصی مالک آن قرار گیرد. بنابراین لواحق وتوابع آپارتمان به دونوع تقسیم می شود:

• لواحق ومتعلقات ذاتی
• لوحق ومتعلقات تبعی

لواحق و متعلقات تبعی آپارتمان : اموال منقولی است که در آپارتمان نصب شده و نقل آن مستلزم خرابی نقص خود آن اموال یا محل آن می شود. مثل کولر، آبگرمکن و شومینه ، هود آشپزخانه ، رادیاتور ، موکت و امثال آنها.

لواحق و متعلقات ذاتی : آنچه منظور ما از لواحق و متعلقات در قسمتهای اختصاصی ساختمان است ، همین نوع از ملحقات است که ذاتا” قابل نقل و انتقال از محلی به محل دیگر نیست . مانند انباری و پارکینگ که جزو  لواحق و متعلقات ذاتی آپارتمان محسوب می شوند.

بنابراین موضوع بحث ما دراین قسمت از کتاب در خصوص لواحق و متعلقات قسمتهای اختصاصی، محدود می شود به انباری و پارکینگ آپارتمان . توضیح هریک از آن دو ذیلا” می بینیم:

الف – انباری

در بسیاری از ساختمانها محلهایی به عنوان انباری ساخته می شود که معمولا” در قسمتی از ساختمان جدا از واحدهای آپارتمانی قرار دارد. عرفا” از انباری جهت  انباشتن وسایل اضافی یا مستعمل یا ذخیره مواد غذایی و غیره که غالبا” به ندرت مورد استفاده در داخل آپارتمان قرار می گیرد و یا ضرورتی در نگهداری آنها در آپارتمان وجود ندارد، استفاده می شود. هرمالکی که آپارتمان او دارای انباری است بلحاظ اینکه ملک اختصاصی او محسوب می شود عینا” مثل خود آپارتمان ، اجازه هرگونه استفاده از انباری خود را دارد وهرنوع تغییری درداخل آن برای او مجاز است و احدی حق ندارد این حق را از او سلب یا مورد تعرض قرار دهد.

ب – پارکینگ

یکی دیگر از لواحق ومتعلقات آپارتمان ، پارکینگ است . درصورت مجالس تفکیکی تعداد پارکینگ ها در قسمت مفروزات با مساحت و حدود و شماره قطعه تعیین می شوند و به هنگام انتقال با توجه به صورت مجلس ، پارکینگ متعلق به آپارتمان را باشماره ومساحت و حدود  دقیقا” در سند قید می نمایند. چون پارکینگ ها جزو مفروزات( آپارتمانهای ) ساختمان  هستند جای اعتراض برای کسانی که پارکینگ نداشته باشند باقی نمی گذارد . بنا براین تعلق پارکینگ ساختمان به یک واحد آپارتمانی دو صورت دارد:

یک صورت از آن تعلق اختصاصی  است که همانند انباری باتعیین موقعیت و مساحت آن ، محل دقیقش در صورت مجلس تفکیکی و سند رسمی مربوط قید می شود و درحقیقت ملک اختصاصی آپارتمان محسوب می گردد.

صورت دیگر تعلق پارکینگ به هرواحد به طور مشاعی است . به این معنا که در صورت مجلس تفکیکی واحدهایی که می توانند به صورت مشاعی از پارکینگ ساختمان استفاده کنند، نام برده می شوند. دراین صورت فقط آپارتمانهایی که حق استفاده از پارکینگ مشاعی برای آنها شناخته شده، می توانند از پارکینگ ساختمان به طور مشاع استفاده کنند.

یکی از مسایلی که غالبا” در ساختمان ایجاد اختلاف می نماید پارکینگ ساختمان است . این اختلافات صور گوناگونی دارند که در زیر به برخی از آنها اشاره می شود:

یک – ساختمانی  احداث شده وتعدادی از واحدها ( مثلا” ثلث واحدها) دارای پارکینگ مشاعی اند و دو ثلث بقیه واحدها فاقد پارکینگ می باشند. از لحاظ اتخاذ تصمیمات راجع به اداره ساختمان ، اکثریت با مالکینی است که فاقد پارکینک اند. تعدادی از این اکثریت اتومبیل خود را درمحل پارکینگ واحدهایی که مالک پارکینگ مشاعی اند متوقف می کنند. چون مالکین دارای پارکینگ در اقلیت اند نمی توانند در مجمع عمومی مالکین ساختمان نسبت به طرز اداره ساختمان ازجمله موضوع پارکینگ نظرات و منویات خود را به تصویب برسانند  درنتیجه مالکینی که فاقد پارکینگ اند ( اکثریت) از این موقعیت استفاده نموده و به پارکینگ اقلیت تجاوز می کنند.

دراین حالت مالکین دارای پارکینگ می توانند منفردا” و یا متفقا” با مراجعه به دادگاه از کسانی که حق استفاده از پارکینگ را ندارند به جرم تصرف عدوانی شکایت کنند.

دو- دریک مجموعه ساختمانی بعضی دارای حق استفاده از پارکینگ اعم از اختصاصی یا مشاعی می باشند و بعضی دیگر فاقد چنین حقی اند. اما جایی از قسمتهای مشترک ساختمان اعم از مسقف یا حیاط وجود دارد که اگرچه به عنوان پارکینگ در اسناد و مدارک قید نشده لکن به عنوان پارکینگ و محل توقف اتومبیل می توان از آن استفاده کرد. معهذا بعضی از مالکین با توقف اتومبیل درآنجا مخالفند زیرا آن قسمت جزو مشترکات ومشاعات ساختمان محسوب می شود. آیا مخالفت آنها قانونی است یا نه. آیا کسانی که فاقد حق استفاده از پارکینگ می باشند می توانند در آن قسمتها اتومبیل خود را متوقف کنند؟پاسخ منفی است . چه، اولا” : آنها در سند مالکیت خود حق استفاده ازپارکینگ را ندارند و ثانیا”: بدون اذن سایر مالکین که دارای مالکیت مشاعی در قسمتهای مشترک ساختمان اند ، نمی توانند به توقف اتومبیل خود  در سایر قسمتها که به عنوان پارکینگ شناخته نشده است ، مبادرت ورزند. چنانچه مالکین فاقد  پارکینگ بخواهد بدون اجازه سایرین در قسمتهای مزبور اتومبیل خود را متوقف کنند ، مالکین معترض می توانند از طریق دادگاه آنها را از این عمل غیر قانونی باز دارند.

سه – مالک ساختمان قبل از احداث ساختمان یا حین آن آپارتمان را پیش فروش می کند و درسند تنظیمی ( قولنامه  یا مبایعه نامه ) برای واحد فروخته شده پارکینگی منظور می کند. اما پس از ساخت و صدور پایان ساختمان بعضی از واحدها ، فاقد پارکینگ شناخته می شوند. خریدار با توجه به سند عادی که درآن برای او پارکینگ منظور شده بوده به مالک اعتراض می کند و مالک ( فروشنده ) قادر به تامین پارکینگ برای خریدار نیست . چه باید کرد؟ این مقوله ارتباطی به حقوق مالکین آپارتمانها ندارد.یعنی فروشنده تعهدی کرده که باید از عهده آن برآید ویا به نحو متقضی خسارات خریداری را که ناشی از نقصان آپارتمان فروخته شده است ، جبران کند.

چهار – مالک ساختمان ، آپارتمانها را می سازد و بهنگام ساخت قبل یا بعد از آن واحدهای آپارتمانی راطی سند عادی (قولنامه  یا مبایعه نامه) به خریدار واگذار می کند. طبق پروانه ساختمان برای هر آپارتمانی  یک واحد پارکینگ  منظور گردیده  بوده ولی مالک از مفاد پروانه ساختمان تخلف و بعضی از پارکینگ ها را به واحد آپارتمانی تبدیل  می کند. بهنگام صدور پایان ساختمان معلوم می شود که او از مفاد پروانه ساختمان تخلف کرده است این موضوع فروض مختلفی می تواند داشته باشد:

1. طی اسناد عادی واگذاری ( قولنامه یا مبایعه نامه ) صریحا” ذکر شده که آپارتمان بدون پارکینگ فروخته شده است. دراین صورت چون خریدار آپارتمان را بدون پارکینگ خریده لذا قانونا” حق اعتراض ندارد.
2. در اسنادعادی واگذاری مساله پارکینگ مسکوت مانده است نه تصریح شده به اینکه آپارتمان خریداری شده دارای پارکینگ است ونه قید شده به اینکه فاقد پارکینگ می باشد. به نظر می رسد باتوجه به پروانه ساختمان، بویژه اگر درسند عادی ( قولنامه یا مبایعه نامه ) اشاره به پروانه ساختمان معینی شده باشد خریدار درداشتن پارکینگ ذیحق است .
3. مالک بعد از اخذ پایان ساختمان و صورت مجلس تفکیکی بعض یا تمام پارکینگ ها رابه یک یا چند واحد آپارتمانی تبدیل می کند و پس از پرداخت جریمه طبق تبصره 5 ماهد 100 قانون شهرداری ، آپارتمان ها را رسما” به خریداران واگذار می کند. در این صورت چون این حق قبلا” طبق پروانه ساختمان برای هرواحد به عنوان پارکینگ شناخته شده بوده ، اقدام مالک عمل غیرقانونی تلقی و قابل اعاده به حالت پیشین است.

فصل دوم – هزینه های ساختمان

مبحث یکم – منابع تامین هزینه های مشترک و موارد مصرف آنها

گفتار نخست – درآمد ساختمان

اصولا” هزینه مسبوق است به درآمد، تا درآمدی نباشد انجام هرگونه هزینه ای ناممکن وغیرعملی است . ساختمان نیز از این قاعده مستثنی نیست. زیرا برای هزینه قسمتهای مشترک ساختمان نیاز به درآمد است. از آنجا که ساختمان مجموعه ای است فاقد هرگونه فعالیت اقتصادی ، لذا باید دید درآمد ساختمان برای هزینه های آن چگونه تامین می گردد.

الف – دریافت وجوه از مالکین

آنچه مسلم است این است که تامین هزینه های قسمتهای مشترک ساختمان در وهله نخست بر دوش شرکاء یا مالکین آپارتمانهاست.

ب – سود بانکی

ممکن است مدیر یا مدیران در جریان اداره ساختمان مبالغی راکه از مالکان وصول می کنند براساس یکی از وظایف واختیارات مجمع عمومی عادی که در بند «ث» ماده 11 آیین نامه اجرایی به عنوان اندوخته  برای امور مربوط به حفظ و نگهداری و تعمیر بنا مقرر گردیده ، دریک حساب پس انداز ذخیره نمایند.

ج – وجوه حاصل از فروش وسایل

علاوه بر دو مورد فوق الذکر می توان وجوه حاصل از فروش بعضی از وسایل و تجهیزات و اشیاء اسقاطی یاغیر ضرور ساختمان را هم از دیگر منابع درآمد ساختمان دانست .

گفتار دوم – موارد مصرف هزینه های مشترک

درآمد ساختمان پس از تصویب مجمع عمومی توسط مدیر یا مدیران ساختمان ، برای اداره ساختمان هزینه می شود:

• هزینه های لازم برای استفاده حفظ ونگاهداری عادی ساختمان و تاسیسات وتجهیزات .
• هزینه های اداری و حق الزحمه مدیر یامدیران .

الف – استفاده مالکان از ساختمان

انرژی های گوناگون مانند گرمایش و سرمایش ساختمان که مشترکا” مورد استفاده مالکین آپارتمانها قرار می گیرد، برق مشترکی که راهروها و راه پله  وحیاط و پارکینگ  ومشعل شوفاژ خانه ساختمان را روشن می کند از جمله مواردی است که مالکان از آن استفاده می کنند. قسمتی از درآمدهای ساختمان به آن نوع استفاده ها هزینه می شود.

ب – حفظ ونگهداری عادی ساختمان

بعضی دیگر از درآمدها صرف حفظ ونگاهداری عادی ساختمان مانند حفظ فضای سبز، رنگ آمیزی ، اسفالت پشت بام، مرمت و تعمیر کف و دیوارها و پله ها و تزیینات قسمتهای مشترک وغیره می گردد.

ج – حفظ ونگهداری تاسیسات وتجهیزات مربوطه

نگهداری تاسیسات حرارتی و برودتی و سرویس آنها در زمانهای لازم وتعمیر تاسیسات برق و آب ساختمان از دیگر موارد مصرف درآمدهای ساختمان است .

د – پرداخت حق بیمه

چون بیمه کردن ساختمان درمقابل آتش سوزی برای مدیر یا مدیران ساختمان یک تکلیف قانونی است لذا مدیر یا مدیران در اجرای حکم قانونی ناگزیرند  حق بیمه ساختمان را به بیمه گر پرداخت نمایند.

هـ – هزینه های اداری

در ساختمان های بزرگ که اداره آنها مستلزم تشکیلات گسترده و وسیع است مسلما” از افراد و پرسنل جهت انجام امور اداری استفاده میشود. اداره مربوطه  فی نفسه هزینه بردار است و هزینه های آن مانند حقوق پرسنل اداره از صندوق ساختمان باید پرداخت گردد.

 و – حق الزحمه مدیر یا مدیران

علی القاعده هرکس برای دیگران کاری انجام دهد مستحق دریافت اجرت است . مدیرساختمان  ولو اینکه از بین شرکاء (مالکان) انتخاب شود باید حق الزحمه  ناشی از مدیریت خود را از صندوق ساختمان دریافت کند. اما چنانچه از میان مالکین انتخاب  شود اصولا” مستحق اجرت است مگر اینکه خود تبرعا” و به طور مجانی مدیریت ساختمان را تقبل نماید.

مبحث دوم – تعیین سهم مالکین از هزینه های مشترک وانواع هزینه ها

گفتار نخست – تعیین سهم مالکین به طریق قانونی

«حقوق و تعهدات وهمچنین سهم هریک از مالکان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان  به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد….»

مفاد ماده فوق سهم هریک از مالکان آپارتمانها از مخارج قسمتهای مشترک ساختمان را به سه نوع تقسیم می کند:

الف – هزینه های نسبی

ب – هزینه های ثابت

ج – هزینه های اختصاصی

الف – هزینه های نسبی

«سهم هریک از مالکین یا استفاده کنندگان ازهزینه های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیر بنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب ، گازوییل و آسفالت پشت بام  که به ترتیب مقرر در ماده 4 قانون تملک آپارتمانها(تقسیم می گردد…)».

1. هزینه های مستمر
2. حق بیمه

 1-هزینه های مستمر

طبق ضابطه ای که ازماده 4 قانون تملک آپارتمانها و ماده 23 آیین نامه اجرایی آن به دست آمد هزینه های مستمر هزینه هایی هستند که ارتباط  بامساحت زیر بنای قسمت اختصاصی هریک از شرکاء دارد . مطابق این ضابطه ، شرکایی که مساحت زیربنای قسمت های اختصاصی آنها بیشتر است علی الاصول هزینه بیشتری را نسبت به شرکایی که مساحت زیربنای کمتری دارا هستند، تقبل خواهند کرد.

عدالت اقتضا می کند، هزینه هایی از قبیل مخارج گاز ، آب ( درصورتی که کنتور مشترک باشد) گازوییل ، آسفالت  پشت بام ومانند اینها که مسلما” میزان استفاده از آنها به نسبت مساحت هریک از آپارتمانها متفاوت است ، متناسب باهریک از آنها محاسبه و  وصول شود.

2-حق بیمه

حق بیمه از جمله هزینه هایی است که به صورت نسبی محاسبه و ازمالکان دریافت می شود.

ب – هزینه های ثابت

هزینه های ثابت به آن دسته از هزینه هایی اطلاق می گردد که طبق ماده 4 قانون تملک آپارتمانها «… به دلیل عدم ارتباط  بامساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد…» زیرا وفق ماده 23 آیین نامه اجرایی «…ارتباطی به میزان مساحت زیر بنا ندارد ازقبیل هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان ، متصدی آسانسور ، هزینه های نگاهداری تاسیسات، باغبان ، قسمتهای مشترک و غیره ….» .

1-هزینه های مساوی

بعضی از هزینه ها به لحاظ اقتضای طبع آنها ارتباط به میزان مساحت قسمتهای اختصاصی نداشته و لزومی به تقسیم نسبی ندارند.

2-اندوخته قانونی 

درآمدهای ساختمان برای پرداخت هزینه های آن معمولا” به صورت کوتاه مدت ، میان مدت و دراز مدت  صرف می شود واین درآمدها  باید طوری وصول شوند که مدیر یا مدیران ساختمان در هیچ زمانی احساس عسر وحرج ننمایند.

ج – هزینه های اختصاصی

دربعضی از ساختمانها برخی از قسمتهای مشترک به گونه ای قرار می گیرد که تنها یک یا چند مالک (یا استفاده کننده) از آن قسمتها می توانند استفاده کنند واین قسمتها اگر چه درصورت مجلس تفکیکی به عنوان قسمتهای مشترک از آنها نام برده شده لکن چون از جهت احداث و بنای ساختمان  طوری است که عملا” یک یا چند واحد آپارتمانی از آن استفاده می کنند لذا منطقا” نباید هزینه های آن قسمتها را دیگر مالکین آپارتمانهایی که ازآن قسمتها استفاده نمی کنند، تحمل نمایند. مثل حیاط خلوت که مدخل آن از آپارتمان واقع در طبقه همکف است و یاحیاطی که تنها مالک یا مالکین یک یا چند واحد آپارتمانی می توانند وارد آن شوند واز آنجا استفاده کنند.

فصل سوم : اداره امور ساختمان

درفصل پیشین گفتیم که مالکین آپارتمانهای ساختمان در کلیه قسمتهای مشترک آن سهیم و شریکند وتوضیح دادیم که این یک نوع خاصی ازشرکت است که با تعریف قانون مدنی در مورد انواع شرکتهای اختیاری وقهری متفاوت است . زیرا با انتقال ارادی قسمت اختصاصی ساختمان ( آپارتمان و ملحقات آن ) قسمتهای مشترک نیز به طور قهری به منتقل الیه (مثلا” خریدار ) انتقال می یابد.

« درهرساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی که عده مالکین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند. طرز انتخاب مدیر از طرف مالکین و وظایف وتعهدات مدیر و امورمربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوط در آیین نام این قانون تعیین خواهد شد.»

مبحث یکم – سیستم منظم، مدیرلایق

درمبحث مربوط به ماهیت حقوقی قسمتهای مشترک ساختمان گفتیم و ثابت کردیم که قسمتهای مشترک خصوصا” و ساختمان ( که دارای واحدهای آپارتمانی است ) عموما” دارای شخصیت حقوقی مستقل از مالکان آنهاست . اما اداره این شخص حقوقی اصولا” به وسیله اشخاص حقیقی ولو اینکه نمایندگان اشخاص حقوقی باشند، باید انجام شود.اداره امور ساختمان را می توان یکی از موضوعات مهم دانست .علاوه بر مدیرو مدیرتی لایق و باکفایت در ساختمان ، اصولا” سیستم وقالب نوع مدیریت و طراحی آن بیش از مدیر اهمییت دارد. زیرا مدیران ومالکان آپارتمانها همه به تدریج و به مرور زمان تغییر می کنند اماآنچه اهمیت دارد طراحی مناسب و بهتر سیستم مدیریت و در یک کلام سازماندهی وتشکیلات مطلوب اداره ساختمان است که برای آسایش و رفاه ساکنین ماندگار و ثابت وارزنده است .

هرپدیده ای که دارای سیستم متعادل ومنظم است امور آن به نحو مطلوب می چرخد وبرعکس هرسیسمی که درگردش امور آن اختلال ایجاد شود بدین معنی است که آن سیستم یا خوب ودرست طراحی نشده و یا درصورت طراحی درست ، ممک است اعضای آن کارکرد مناسب و منظمی نداشته باشند.

اداره ساختمان نیز از این قاعده مستثنی نیست . یعنی هم باید دارای سیستم منظم و هم واجد افراد واشخاص با درایت باشد تا آن سیستم را به نحو مطلوب اداره کند، وگرنه در صورتی که هریک از آن دو در حد کمال وجود نداشته باشد، اداره ساختمان دشوار خواهد بود.

فصل چهارم – حقوق مالکین آپارتمان ها

مبحث یکم – ضرورت وجود ضمانت اجرایی در قوانین

اصولا” هرقانونی با ضمانت اجرایی لازم و موثر داشته باشد وگرنه بدون ضمانت اجرایی، هیچ قانونی نمی تواند قابلیت اجرایی پیدا کند و دراین صورت جز نوشته ای بیش آنهم در حد دستورات اخلاقی نخواهد بود. گرچه اخلاقیات جامعه تا حدودی در رعایت هنجارهای اجتماعی تاثیر بسزایی دارد لکن جامعه را صرفا” با قواعد اخلاقی نمی توان اداره کرد.

بهرحال ، قواعد واصول توام با زور و اجبار بیرونی ، همان قانون است که ضامن تنظیم روابط حقوقی بین افراد وایجاد عدالت برای جامعه است.

گفتار نخست – ضمانت اجرایی قانون تملک آپارتمانها

آیا قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرایی آن ، دارای ضمانت اجرایی لازم اهست یا نه . اگر قانون و آیین نامه مزبور واجد ضمانت اجرایی است ، آنها کدامند؟

درپاسخ باید گفت : قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرایی آن در مواردی تکلیف «بایدها » و «نبایدها»ی خود را روشن کرده ودرمواردی تبیین نکرده است .

مثلا” در ماده 10 مکرر قانون یاد شده می خوانیم : « درصورت امتناع ملاک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک از طرف مدیر یا هیات مدیران ، وسیله اظهار نامه با ذکر مبلغ بدهی وصورت ریز آن مطالبه می شود.

هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیات مدیران می توانند به تشخیص خود و باتوجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ ، تهویه مطبوع ، آب گرم ، برق ، گاز و غیره به او خودداری کنندو ….الخ».

دراین ماده ضمانت اجرایی پرداخت نکردن سهم مالک آپارتمان از هزینه های مشترک، پس از ابلاغ اظهارنامه ، در مرحله نخست ، خودداری مدیر یا هیاتت مدیران از دادن خدمات مشترک به آن مالک است .

گفتار دوم – انواع سانکسیون

پیش از آنکه انواع سانکسیون ها را برشماریم لازم است به این نکته توجه کنیم که دانش حقوق رفتار انسانها راازجهت تعرض به حقوق دیگران به دو دسته تقسیم می کند:

• تعرض به حقوق جامعه
• تعرض به حقوق فرد

گاهی یک رفتار ممکن است ترکیبی از تعرض به حقوق فرد و جامعه باشد.

الف – تعرض به حقوق جامعه

جامعه به عنوان یک شخصیت حقوقی ، فی نفسه دارای حقوقی است که باید به حقوق آن احترام گذاشت . این حقوق در جایی مدون نیست ولی از اخلاقیات و حساسیت های هرجامعه نسبت به پدیده های گوناگون می توان به آن پی برد . اصولا” قوانین منبعث از همان قواعد نانوشته ای هستند که قانونگذاران به حسب عادات، فرهنگ، متقضیات و اخلاقیات آن جامعه ، آنها راتدوین و به تصویب می رسانند.

شارع یاقانونگذار ، حساسیت های جامعه خود را شناسایی ومتناسب با آن قوانین لازم الاجرا راتصویب می کند . سانکسیون قوانین نیز به تناسب واکنش جامعه نسبت به تعرض اشخاص به احکام قوانین ، تنظیم و تصویب می شود.دراین موارد حقوق یک فرد مطرح نیست بلکه آرامش جامعه که با رفتار نابهنجار مرتکب آن رفتار بهم ریخته ، مطرح است .

ب – تعرض به حقوق فرد

اشخاص ممکن است در روابط حقوق خصوصی خود ، مثل معاملات وغیره به حقوق دیگران تجاوز کنند. اما این تعرض چون به حقوق فرد است لذا به حدی نیست که احساسات جامعه را برانگیزد یا نظم اجتماعی را بهم ریزد. بلکه در حد تجاوز به حقوق فرد است وتاثیری در حقوق اجتماعی ندارد. به عنوان مثال هرگاه کسی دراثر سهل انگاری ومسامحه ، باعث تلف مال دیگری شود یادر قراردادی نقض پیمان کند ، این عمل تنها از جنبه حقوق فردی مورد بررسی قرار می گیرد و ربطی به جامعه ندارد.

ج – تعرض به حقوق فرد وجامعه

گاهی یک رفتار نابهنجار اجتماعی دارای آثاری است که هم حقوق فرد وهم حقوق جامعه را مخدوش و ضایع می کند. یعنی یک عمل از حیث حقوقی (مدنی) و کیفری (جزایی) ذوجنبتین است . به عنوان مثال ، کسی در اثر کلاهبرداری یا

سرقت ، مال دیگری را به یغما می برد اما چون بااین عمل خودنظم اجتماعی را هم بهم می ریزد لذا از دو جهت مورد مواخذه قرار می گیرد.

د – نتیجه

از آنچه در بالا گفتیم ، مطالب زیر استحصال می شود:

• قانون باید برای اجرای احکام خود، ضمانت اجرایی یا سانکسیون داشته باشد.
• سانکسیون قوانین ، نسبت به حقوق اجتماع و فرد متفاوت است. اصولا” سانکسیون تعرض به حقوق اجتماع و برهم زدن نظم جامعه شدیدتر و خشن تر از تعرض به حقوق فرد است .
• هرجامعه ، بسته به اخلاقیات ، فرهنگ، مقتضیات ونیازهای خود سانکسیون های خاصی در قوانین اش پیش بینی و مصوب می کند.
• یک شخص ممکن است به گونه ای رفتار کند که به حقوق فرد و جامعه توامان تعرض کند.پ
• پس ، سانکسیون ها به دو بخش کلی وعمده تقسیم می شوند:

الف – سانکسیون های مربوط به قوانین جزایی (کیفری )

ب – سانکسیون های مربوط به قوانین حقوقی ( مدنی )

سانکسیون های جزایی در حقوق ما عبارتند از :

• حدود
• قصاص
• دیات
• تعزیرات
• مجازاتهای بازدارنده

و سانکسیون های مربوط به قوانین حقوقی ( مدنی ) عبارتند از :

• الزام شخص به انجام یامنع از انجام کاری
• اعلام اعتبار یا بی اعتباری امری .

مبحث دوم – سانکسیون های قانون تملک آپارتمانها

پیش از آنکه انواع سانکسیون ها را برشماریم لازم است به این نکته توجه کنیم که دانش حقوق رفتار انسانها راازجهت تعرض به حقوق دیگران به دو دسته تقسیم می کند:

• تعرض به حقوق جامعه
• تعرض به حقوق فرد

گاهی یک رفتار ممکن است ترکیبی از تعرض به حقوق فرد و جامعه باشد.

الف – تعرض به حقوق جامعه

جامعه به عنوان یک شخصیت حقوقی ، فی نفسه دارای حقوقی است که باید به حقوق آن احترام گذاشت . این حقوق در جایی مدون نیست ولی از اخلاقیات و حساسیت های هرجامعه نسبت به پدیده های گوناگون می توان به آن پی برد . اصولا” قوانین منبعث از همان قواعد نانوشته ای هستند که قانونگذاران به حسب عادات، فرهنگ، متقضیات و اخلاقیات آن جامعه ، آنها راتدوین و به تصویب می رسانند.

شارع یاقانونگذار ، حساسیت های جامعه خود را شناسایی ومتناسب با آن قوانین لازم الاجرا راتصویب می کند . سانکسیون قوانین نیز به تناسب واکنش جامعه نسبت به تعرض اشخاص به احکام قوانین ، تنظیم و تصویب می شود.دراین موارد حقوق یک فرد مطرح نیست بلکه آرامش جامعه که با رفتار نابهنجار مرتکب آن رفتار بهم ریخته ، مطرح است .

ب – تعرض به حقوق فرد

اشخاص ممکن است در روابط حقوق خصوصی خود ، مثل معاملات وغیره به حقوق دیگران تجاوز کنند. اما این تعرض چون به حقوق فرد است لذا به حدی نیست که احساسات جامعه را برانگیزد یا نظم اجتماعی را بهم ریزد. بلکه در حد تجاوز به حقوق فرد است وتاثیری در حقوق اجتماعی ندارد. به عنوان مثال هرگاه کسی دراثر سهل انگاری ومسامحه ، باعث تلف مال دیگری شود یادر قراردادی نقض پیمان کند ، این عمل تنها از جنبه حقوق فردی مورد بررسی قرار می گیرد و ربطی به جامعه ندارد.

ج – تعرض به حقوق فرد وجامعه

گاهی یک رفتار نابهنجار اجتماعی دارای آثاری است که هم حقوق فرد وهم حقوق جامعه را مخدوش و ضایع می کند. یعنی یک عمل از حیث حقوقی (مدنی) و کیفری (جزایی) ذوجنبتین است . به عنوان مثال ، کسی در اثر کلاهبرداری یا

سرقت ، مال دیگری را به یغما می برد اما چون بااین عمل خودنظم اجتماعی را هم بهم می ریزد لذا از دو جهت مورد مواخذه قرار می گیرد.

د – نتیجه

از آنچه در بالا گفتیم ، مطالب زیر استحصال می شود:

• قانون باید برای اجرای احکام خود، ضمانت اجرایی یا سانکسیون داشته باشد.
• سانکسیون قوانین ، نسبت به حقوق اجتماع و فرد متفاوت است. اصولا” سانکسیون تعرض به حقوق اجتماع و برهم زدن نظم جامعه شدیدتر و خشن تر از تعرض به حقوق فرد است .
• هرجامعه ، بسته به اخلاقیات ، فرهنگ، مقتضیات ونیازهای خود سانکسیون های خاصی در قوانین اش پیش بینی و مصوب می کند.
• یک شخص ممکن است به گونه ای رفتار کند که به حقوق فرد و جامعه توامان تعرض کند.پ
• پس ، سانکسیون ها به دو بخش کلی وعمده تقسیم می شوند:

الف – سانکسیون های مربوط به قوانین جزایی (کیفری )

ب – سانکسیون های مربوط به قوانین حقوقی ( مدنی )

سانکسیون های جزایی در حقوق ما عبارتند از :

• حدود
• قصاص
• دیات
• تعزیرات
• مجازاتهای بازدارنده

و سانکسیون های مربوط به قوانین حقوقی ( مدنی ) عبارتند از :

• الزام شخص به انجام یامنع از انجام کاری
• اعلام اعتبار یا بی اعتباری امری .

گفتار نخست – سانکسیون های مصرح درقانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرایی

سانکسیون هایی که در قانون تملک آپارتمانها یا آیین نامه اجرایی به آنها تصریح شده ، جملگی حقوقی و فاقد هرگونه صیغه کیفری اند. چون قانون مرقوم ، قانون خاص است لذا تعداد این سانکسیونها معدود و انگشت شمارند و آنها عبارتند از :

الف – امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک

هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف 10 روز ازتاریخ ابلاغ اظهارنامه ، سهم بدهی خود را نپردازد به ترتیبی که در قانون پیش بینی شده ، سانکسیون های زیراعمال خواهد شد:

• خودداری مدیر ساختمان ازدادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ ، تهویه مطبوع ، آب گرم و… به مالک یا استفاده کننده بدهکار .
• هرگاه سانکسیون بالا کارساز نباشد ، مدیرساختمان  برای وصول وجه مزبور به اداره ثبت محل وقوع آپارتمان  مراجعه و تقاضای صدور اجرائیه علیه بدهکار می نماید.
• درصورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یاموثر نباشد ، مدیر ساختمان می تواند علاوه بر صدور اجرائیه، به دادگاه نیز مراجعه واز دادگاه تقاضا کند که واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی مانند ، برق اختصاصی ، تلفن وغیره محروم کند.
• علاوه بر محرومیت بدهکار از خدمات دولتی از سوی دادگاه ، دادگاه واحد بدهکار را تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه ساختمان جریمه و محکوم می نماید.
• درصورت تکرار واحد بدهکار در پرداخت نکردن سهم خود از هزینه های مشترک ، دادگاه او را به پرداخت مبلغی معادل محکوم بها به عنوان جریمه محکوم می نماید.

ب – اعتراض مالک آپارتمان به نظر مدیر ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهار نامه در دادگاه

اما همیشه اینطور نیست که مدیرساختمان در وصول طلب از بدهکار ساختمان محق باشد زیرا ممکن است مالک یا استفاده کننده نیز دلایل قانع کننده و محکمه پسندی داشته باشد که نافی نظر مدیرساختمان باشد. ازاین رو مالک آپارتمان هم میتواند از دو جهت به نظر مدیرساختمان در دادگاه اعتراض کند :

• اعتراض به اصل بدهی یا بخشی از آن
• اعتراض به قطع خدمات مشترک

ج – تخلیه آپارتمان مالکی که از همکاری در امر بازسازی ساختمان خودداری می کند

برابر ماده 13 قانون تملک آپارتمانها ، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند ، می توانند براساس حکم دادگاه با تامین مسکن استیجاری مناسب برای مالک  یا مالکان که ازهمکاری خودداری می ورزند ، نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام بازسازی و تعیین سهم هریک از مالکان از بنا و هزینه های انجام شده ، سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن استیجاری ایشان پرداخت شده ست از اموال آنها از جمله همان واحد استیفاء کنند. سپس بر اساس تبصره 2 همان ماده « چنانچه مالک خودداری کننده از همکاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود، به منظور تجدید بنا نکند ، حسب درخواست مدیر یا مدیران مجموعه ، رئیس دادگستری یارئیس مجمع قضایی محل ، با احراز تامین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان ، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد کرد ».

د – بیمه نکردن ساختمان در مقابل آتش سوزی ومسوولیتت جبران خسارات توسط مدیر

مدیر یامدیران تکلیف دارند که وفق ماده 14 قانون تملک آپارتمانها ، تمام بنا را به عنوان یک واحد ، در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. هرگاه مدیر ساختمان ، مجموعه را درمقابل آتش سوزی بیمه ننماید  و دراثر آتش سوزی خساراتی به ساختمان وارد آید ، در این صورت مدیر یامدیران ، مسوول جبران خسارات وارده خواهند بود.

قانون تملک آپارتمانها
مصوب 16/ 12 / 1343 با اصلاحات و الحاقات

ماده ١ – مالکیت در آپارتمان های مختلف و محل های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است.

مالکیت قسمت های اختصاصی و مالکیت قسمتهای مشترک.

ماده ٢ – قسمتهای مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمتهایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد به طور کلی قسمتهایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمتها مشترک محسوب می شود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.

ماده ٣ – حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت های مشترک غیر قابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.

ماده ۴ – حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی کرده باشند. پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.

تبصره ١ –  مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون، میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان را تعیین می کند.

تبصره ٢ –  در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می باشند هزینه های مشترک بر اساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان می رسد، حسب زیر بنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می شود.

تبصره ٣–  چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است .

ماده ۵ – انواع شرکتهای موضوع ماده ٢٠ قانون تجارت که به قصد تجارت ساختمان خانه و آپارتمان و محل کسب به منظور سکونت یا پیشه یا اجاره یا فروش تشکیل می شود از انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به کارهای ساختمانی ممنوع اند.

ماده ۶ – چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت های مشترک به اکثریت آرا مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند.

تبصره – نشانی مالکین برای ارسال کلیه دعوتنامه ها و اعلام تصمیمات مذکور در این قانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است مگر این که مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین کرده باشد.

ماده ٧ – هر گاه یک آپارتمان یا یک محل کسب دارای مالکین متعدد باشد مالکین یا قائم مقام قانونی آنها مکلف اند یکنفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند در صورتی که اشخاص مزبور به تکلیف فوق عمل نکنند رای اکثریت بقیه مالکین نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر این که عده حاضر کمتر از ثلث مالکین باشد که در این صورت برای یکدفعه تجدید دعوت خواهد شد.

ماده ٨ – در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی که عده مالکین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالکین مکلف اند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند طرز انتخاب مدیر از طرف مالکین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوطه در آیین نامه این قانون تعیین خواهد شد.

ماده ٩ – هر یک از مالکین می تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را که برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی خود مفید می داند انجام دهد هیچیک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مریی و منظر باشد بدهند.

ماده ١٠ – هر کس آپارتمانی را خریداری می نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعا سهیم می گردد مگر آن که مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد که در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت به پردازد مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهای مشترک و به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تاسیسات آن اقتضا دارد یکجا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالک به ترتیبی که در آیین نامه ذکر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آن است صرف نظر نماید.

ماده ١٠ مکرر – در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک از طرف مدیر یا هیئت مدیران وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه میشود.

هر گاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیئت مدیران میتوانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ – تهویه مطبوع – آب گرم – برق – گاز و غیره با و خودداری کنند و درصورتیکه مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننمایند اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وضول وجه مزبور بر طبق اظهار نامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد.

عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و درحال مدیر یا هیئت مدیران موظف میباشند که بمحض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند.

تبصره ١– در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می توانند به مراجع قضایی شکایت کنند، دادگاهها موظفند این گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموع ارائه می شود محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.

تبصره ٢ –  رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیئت مدیران و صورت ریز سهم مالک یا استفاده کننده از هزینه های مشترک و رونوشت اظهار نامه ابلاغ  شده بمالک یا استفاده کننده باید ضمیمه تقاضانامه صدور اجرائیه گردد.

تبصره ٣ –  نظر مدیر یا هیئت مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهار نامه بمالک در دادگاه تخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است، دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رأی میدهد این رأی قطعی است. در مواردیکه طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممکن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلایل را قوی تشخیص دهد دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رأی خواهد داد.

تبصره ۴ –  در صورتیکه مالک یا استفاده کننده مجدداً و مکرراً در دادگاه محکوم به پرداخت هزینه های مشترک گردد علاوه بر سایر پرداختی ها مکلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بها بعنوان جریمه میباشد.

ماده ١١ – دولت مکلف است ظرف سه ماه پس از تصویب این قانون آیین نامه های اجرایی آن را تهیه و بعد از تصویب هیات وزیران به مورد اجرا به گذارد ، دولت مامور اجرای این قانون است.

ماده ١٢ – دفاتر اسناد رسمی موظف می باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک را که به تأیید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالک یا قائم مقام او مطالبه نمایند و یا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقل الیه را به پرداخت بدهی های معوق مالک نسبت به هزینه های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید نمایند.

ماده ١٣ – در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمتهای اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می توانند براساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه های انجام شده، سهم مالک یا مالکان یادشده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند. در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با در خواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یادشده خواهد کرد.

تبصره ١– مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالکان می توانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند.

تبصره ٢– چنانچه مالک خودداری کننده از همکاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکند، حسب در خواست مدیر یا مدیران مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز تأمین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد کرد.

ماده ١۴ – مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. سهم هر یکاز مالکان به تناسب سطح زیر بنای اختصاصی آنها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی مدیر یا مدیران مسؤول جبران خسارات وارده می باشند.

ماده ١۵ – ثبت اساسنامه موضوع این قانون الزامی نیست.

لایحه ی قانونی الحاق یک تبصره به عنوان تبصره 3 به ماده 10
مکرر قانون تملک آپارتمان ها
( مصوب 25 / 4 / 1358 شورای انقلاب )

تبصره 3 – مقررات قانون تملک آپارتمان در خصوص نحوه اداره و وصول هزینه های مشترک مربوط به حفظ و نگاهداری اعیانات و تاسیسات اختصاصی و اشتراکی در مورد شهرک ها و مجتمع های مسکونی که فاقد شهرداری می باشند قابل اجرا و اعمال می باشد.

نحوه تشخیص هزینه ها و ترتیب پرداخت آن را اساسنامه مالکان تعیین خواهد کرد.

آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها
مصوب اردیبهشت ماه 1347 هیات وزیران

بخش اول: قسمتهای مختلف ساختمان

فصل اول – قسمتهای اختصاصی

ماده ١ – قسمتهایی از بنا، اختصاصی تلقی میشود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد.

ماده ٢ – علاوه بر ثبت اراضی زیربنا و محوطه باغها و پارکهای متعلّقه برای مالکیت قسمتهای اختصاصی نیز باید بطورمجزا سند مالکیت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصیاز لحاظ حدود طبقه، شماره، مساحت قسمتهای وابسته ، ارزش وغیره باید در سند قید گردد.

فصل دوم – قسمتهای مشترک

ماده ٣ – قسمتهایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکاء میباشدقسمتهای مشترک محسوب میگردد و نمیتوان حق انحصاری برآنها قایل شد.

تبصره – گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر وهمچنین نگاهداری حیوانات در قسمتهای مشترک ممنوع است. قسمتهای مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکای ملک است، هرچند که در قسمتهای اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمتهاعبور نماید.

ماده ۴ – قسمتهای مشترک مذکور در ماده ٢ قانون تملک آپارتمانها عبارت است از:

الف – زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا بوسیله پایه رویآن قرار گرفته باشد.

ب – تأسیسات قسمتهای مشترک از قبیل چاه آب و پمپ منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رختشویخانه، تابلوهای برق ، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه های فاضلاب، لوله ها از قبیل ( لوله های فاضلاب، آب ، برق، تلفن ،حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواکش ها، لوله های بخاری ) گذرگاه های زباله و محل جمع آوری آن و غیره.

پ – اسکلت ساختمان.

تبصره – جدارهای فاصل بین قسمتهای اختصاصی، مشترک بین آن قسمت ها است، مشروط بر اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد.

ت – تأسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تأمین کننده روشنایی، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفن های اختصاصی، شیرهای آتشنشانی، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله های ایمنی.

ج – بام و کلیه تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکاء و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است.

ح – نمای خارجی ساختمان.

خ – محوطه ساختمان، باغ ها و پارک ها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند قسمت اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.

بخش دوم: اداره امور ساختمان

فصل اول – طرز انتخاب و وظائف و تعهدات مدیر

ماده ۵ – درصورتیکه تعدادمالکین ازسه نفرتجاوز کند،مجمع عمومی مالکین تشکیل میشود.

ماده ۶ – زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از عادی یا فوق العاده در مواردی که توافقنامه ای بین مالکین تنظیم نشده است به موجب اکثریت مطلق آرای مالکینی خواهد بود که بیش از نصفمساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالک باشند و در صورت عدم حصول اکثریت مزبور، زمان تشکیل مجمع عمومی با تصمیم حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد.

ماده ٧ – در اولین جلسه مجمع عمومی، ابتدا رئیس مجمععمومی تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانیاز بین مالکین و یا اشخاصی خارج از انتخاب میشود. مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یکبار تشکیل شود.

ماده ٨ – برای رسمیت مجمع، حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی با نماینده آنان ضروری است.

تبصره – در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در این ماده جلسه برای پانزده روز بعد تجدید خواهد شد، هرگاه در این جلسه هم اکثریت لازم حاصل نگردید جلسه برای پانزده روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است.

ماده ٩ – کسی که به عنوان نماینده یکی از شرکاء تعیین شده باشد قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالتنامه معتبر خود را بهمدیر یا مدیران ارائه نماید.

تبصره – در صورتی که مالک قسمت اختصاصی، شخصیت حقوقی باشد نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیتهای حقوقی معرفی خواهد شد.

ماده ١٠ – هرگاه چند نفر، مالک یک قسمت اختصاصی باشندباید طبق ماده ٧ قانون تملک آپارتمانها از طرف خود یک نفر رابرای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند.

ماده ١١ – مجمع عمومی شرکاء دارای وظایف و اختیارات زیرمی باشد:

الف – تعیین رئیس مجمع عمومی.

ب – انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آنها.

پ – اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان.

ت – تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه های سالانه.

ث – اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ ونگاهداری و تعمیر بنا.

ج – تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان.

ماده ١٢ – کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید درصورتجلسه نوشته و به وسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود.

تبصره – تصمیمات متخذه مجمع باید ظرف ده روز به وسیلهمدیر یا مدیران به شرکاء غایب اطلاع داده شود.

ماده ١٣ – تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده ۶ قانون برایکلیه شرکاء الزام آور است.

فصل دوم -اختیارت و وظایف مدیر یا مدیران

ماده ١۴ – مدیر یا مدیران مسؤول حفظ و اداره ساختمان واجرای تصمیمات مجمع عمومی میباشند.

ماده ١5 – تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت مأموریت مدیر یا مدیران دو سال است ولی مجمع عمومی میتواند این مدت را  اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود.

ماده ١۶ – در صورت استعفا، فوت، عزل یا حجر مدیر یامدیران قبل از انقضای مدت، مجمع عمومی فوِق العاده، به منظورانتخاب جانشین تشکیل خواهد شد.

تبصره – در صورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیأت مدیره به جهات فوق از هیأت مدیره خارج شوند، مجمع عمومی فوق العاده باید به منظور تجدید انتخاب هیأت مدیره تشکیل گردد.

ماده ١٧ – تصمیمات مدیران با اکثریت آرا معتبر است.

ماده ١٨ – مجمع عمومی یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه دارتعیین مینماید. خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد.

ماده ١٩ – مدیر یا مدیران، امین شرکاء بوده و نمی توانند فرد دیگر را به جای خود انتخاب نمایند.

ماده ٢٠ – مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحددر مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده ۴ قانون بوسیله مدیر، تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد.

ماده ٢١ – مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه بوسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریک به او اعلام نمایند.

ماده ٢٢ – در کلیه ساختمانهای مشمول قانون تملک آپارتمانهاکه بیش از ده ( ١٠ ) آپارتمان داشته باشد، مدیر یا مدیران مکلفند برای حفظ و نگاهداری و همچنین تنظیف قسمتهای مشترک وانجام سایر امور مورد نیاز بنا، دربانی استخدام نمایند.

فصل سوم: هزینه های مشترک

ماده ٢٣ – شرکای ساختمان موظفند در پرداخت هزینه های مستمر و هزینه هایی که برای حفظ و نگاهداری قسمت های مشترک بنا مصرف میشود، طبق مقررات زیر مشارکت نمایند:

در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه های مشترک پیش بینی نکرده باشند، سهم هریک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب، گازوئیل، آسفالت پشت بام و غیره به ترتیب مقرر در ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد از قبیل هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تأسیسات، باغبان، تزیینات قسمتهای مشترک و غیرهبطور مساوی بین مالکین یا استفاده کنندگان تقسیم میگردد. تعیین سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان با مدیر یا مدیران میباشد.

تبصره – چنانچه به موجب اجاره نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید، مستأجر میتواند از محل مال الاجاره هزینه های مزبور را پرداخت کند و در صورتی که پرداخت هزینه های جاری مشترک به عهده استفاده کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند، مدیر یا مدیران میتوانند علاوه بر مراجعه به استفاده کننده، به مالک اصلی نیز مراجعه نمایند.

ماده ٢۴ – هریک از شرکاء که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد میتواند به مدیر مراجعه وتقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض شریک میتواند به مراجع صلاحیتدار قضائی مراجعه کند.

ماده ٢۵ – هزینه های مشترک عبارتست از:

الف – هزینه های لازم برای استفاده، حفظ و نگاهداری عادیساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه.

ب – هزینه های اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیران.

فصل چهارم: حفظ و نگاهداری تعمیر بنا

ماده ٢۶ – درصورتیکه بین شرکاء توافق شده باشدکه هزینه های نگاهداری یک قسمت ازبنا یا هزینه نگاهداری و عملیات یک جزءازتأسیسات فقط به عهده بعضی ازشرکاء باشد،فقط همین شرکاء ملزم به انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط به این هزینه ها تعیین تکلیف خواهند نمود.

ماده ٢٧ – مدیر یا مدیران به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب می کند به منظور تأمین هزینه های ضروری و فوری، وجوهی به عنوان تنخواه گردان از شرکاء دریافت دارند.